2. Phân Tích Các Yếu Kém Cốt Lõi
Sự sụp đổ của thị trường trái phiếu bất động sản trong quá khứ là kết quả của những yếu kém mang tính hệ thống.
Sự Nguy Hiểm của "Giá Trị Thẩm Định"
Các giá trị thẩm định được tạo ra giả tạo, cho phép nhà phát triển phát hành trái phiếu bằng toàn bộ chi phí thực tế, chuyển toàn bộ rủi ro cho nhà đầu tư.
Rủi Ro từ Ước Tính Thu Nhập Thiếu Thận Trọng
Ước tính thu nhập cho thuê quá lạc quan đã kích thích xây dựng ồ ạt, dẫn đến dư cung và sụp đổ giá thuê.
Sai Lầm Khi Tài Trợ cho Tòa Nhà Chuyên Dụng
Các trái phiếu này về bản chất là cho vay doanh nghiệp rủi ro cao, không phải trái phiếu bất động sản. Khi doanh nghiệp thất bại, tài sản thế chấp gần như vô giá trị.
3. Đề Xuất Các Quy Tắc Thẩm Định Mới
Nguyên Tắc Nền Tảng: Bỏ Qua "Giá Trị Thẩm Định"
Phân tích phải tập trung duy nhất vào hai yếu tố cốt lõi: chi phí thực tế và ước tính thu nhập thận trọng.
Tiêu Chuẩn Định Lượng Bắt Buộc (Chung cư & Văn phòng)
- Kiểm tra Chi phí: Chi phí thực tế phải vượt quá số tiền phát hành trái phiếu ít nhất 50%.
- Kiểm tra Thu nhập: Ước tính thu nhập phải tính đến tỷ lệ trống và sự sụt giảm giá thuê theo thời gian.
- Tỷ lệ An toàn: Thu nhập ròng dự báo phải cao hơn chi phí lãi vay ít nhất 100% (biên độ an toàn 2 lần).
- Minh bạch Bắt buộc: Phải cung cấp báo cáo tài chính định kỳ cho nhà đầu tư.
Cấm Tuyệt Đối Tài Trợ cho Tòa Nhà Chuyên Dụng
Không được thực hiện các khoản vay bất động sản (phát hành trái phiếu) đối với các tòa nhà chuyên dụng như khách sạn, bệnh viện. Chúng phải được tài trợ hoàn toàn bằng vốn tư nhân.
4. Kết luận và Khuyến nghị
Bản ghi nhớ này đã phân tích những yếu kém hệ thống và đề xuất một bộ quy tắc mới dựa trên sự thận trọng và các tiêu chuẩn định lượng. Lập luận chính là sự thay đổi mô hình: chuyển từ việc tin vào các định giá mang tính đầu cơ sang một kỷ luật thẩm định nghiêm ngặt dựa trên chi phí thực tế và khả năng sinh lời bền vững.
Khuyến nghị: Các quy tắc và tiêu chuẩn nêu trong Mục 3 phải được áp dụng như một điều kiện tiên quyết cho tất cả các hoạt động đầu tư vào trái phiếu thế chấp bất động sản trong tương lai.